相続した不動産売却時の税金は何が必要？特例や控除の活用法も紹介

相続した不動産を売る前に知っておく税金の種類

相続した不動産を売却する際には、いくつかの基本的な税金を理解しておく必要があります。まず、“収入金額”とは売却価格に固定資産税等の精算金を加えた合計額を指し、そこから“取得費”（購入価格や登記費用、仲介手数料など）と“譲渡費用”（売却にかかる費用）を差し引いた額が譲渡所得となり、ここに税金がかかります 。取得費が不明な場合には、売却価格の５％を概算取得費として扱うことが認められています 。

譲渡所得にかかる税金には、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税が含まれます。長期譲渡所得（所有期間が被相続人の取得時から10年を超える場合）であれば、所得税約15％、住民税約5％の合計約20％の税率が適用されます 。

また、売買契約書に貼る印紙税も忘れてはいけません。印紙税は法定の税額表に基づき、契約書に応じた税額分の収入印紙を貼って納税する必要があります。これは売買成立時に必要な税であることに注意が必要です。

これらの税の仕組みを理解し、正確に計算することが、売却による予期せぬ税負担を軽減する第一歩です。また、制度の適用を正確になさるために、専門家へ相談されることをおすすめいたします。

相続不動産売却で利用できる主な税制の特例・控除

相続により取得した不動産を売却する際には、税負担を軽減できる特例が2つあります。一つ目は、「空き家に関する３,０００万円特別控除」で、相続した建物が被相続人の居住用で一定の要件を満たす場合に譲渡所得から最大３,０００万円を控除できます。要件としては、①建物が１９８１年５月３１日以前に建築されていること、②相続開始から売却まで空き家であったこと、③売却が相続開始から３年を経過する年の１２月３１日までに行われていることなどが定められています。令和９年（２０２７年）１２月３１日までの売却が対象です。

二つ目は、「取得費加算の特例」です。相続税の申告期限（相続開始後１０か月以内）の翌日から数えて３年１０か月以内に相続した不動産を売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮できます。適用要件は、①相続や遺贈で取得した財産であること、②納税していること、③相続開始から３年１０か月以内に譲渡することです。

ただし、これら2つの特例は併用できません。どちらか一方を選ぶ必要がありますので、節税効果や条件を比較して有利な方を選びましょう。

以下に、特例の概要と適用期限を整理した表をご用意しました。

特例を使う上で気をつけたいポイント

相続した不動産を売却する際、取得費加算や空き家特例といった優れた税制特例を活用すれば、税負担を大きく軽減することが可能です。しかし、これらの特例を適用するには、複数の注意点や要件があり、適用条件を満たさないと適用できない場合もあります。

まず、取得費加算の特例ですが、この特例を受けるには、①相続または遺贈で不動産を取得している、②取得者が相続税を納めている、③相続開始の日の翌日から3年10か月以内に売却する、という要件を満たす必要があります。たとえば、遺産分割協議が長引き売却が遅れると、特例の適用期限を過ぎてしまう可能性がありますので、早めに協議を終えることが重要です。さらに、相続税の取得費加算額は譲渡益の範囲内でしか加算できない点についても注意が必要です。

次に、空き家特例（3,000万円の特別控除）を利用する際の留意点です。適用を受けるには、以下のような細かな要件をすべて満たす必要があります。主な要件は以下のとおりです：

これらの要件の中でも、相続から売却まで空き家であったことを公的書類で証明する必要がある点や、売却先が第三者でなければならない点は、見落としやすいため特に注意が必要です。

また、これらの特例には併用できないケースや、併用できるケースがある点も理解しておく必要があります。たとえば、取得費加算の特例と空き家特例はいずれか一方を選択することになり、併用はできません。一方、共有名義の場合には空き家特例は共有者それぞれに適用でき、控除上限が拡大されるケースもあります。

最後に、これら複雑な要件や申告手続きに迷った場合は、なるべく早めに税理士など専門家へ相談することを強くおすすめします。特例が適用可能かどうかの判断ミスや書類の不備によって、せっかくの節税機会を逃してしまうこともあります。

申告と納税のスケジュールと手続きの流れ

ご相続された不動産を売却なさる際には、以下のスケジュールと手続きを確実に押さえておくことが大切です。

まず、印紙税は売買契約書作成と同時に収入印紙を貼って納税を完了させます。たとえば、契約金額が一定の範囲に該当すれば、令和７年３月31日までは軽減税率の適用を受けられますので、契約書作成時には税額をあらかじめ確認下さい（軽減措置の具体的な税額は契約金額で決まります）。

次に、相続登記については、2024年４月１日以降に発生した相続では「相続を知った日から３年以内」、それ以前の相続で未了の場合は「義務化施行日または相続を知った日から遅いほうで、最長2027年３月31日まで」の期限が定められています。登記を怠ると10万円以下の過料が科せられるため、ご売却の前には手続き完了が必須です。

最後に、譲渡所得税と住民税の確定申告・納税の時期ですが、「売却した翌年の２月16日から３月15日」が申告・納付の期限です。申告漏れや特例利用漏れがあると、無申告加算税や延滞税といったペナルティーが発生するおそれがありますので、早めの準備をおすすめします。

以上を踏まえ、相続した不動産をお売りになりたい方は、まず相続登記の手続きを計画的に進め、その後のスケジュールに沿って契約と申告・納税の対応を進めることが集客効果の高いスムーズな売却への近道となります。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、印紙税や譲渡所得税、住民税などさまざまな税金が発生し、計算方法や必要書類にも注意が必要です。また、特例や控除を活用すると税負担が軽減される場合もありますが、適用条件や併用の制限があるため、事前によく確認しましょう。申告や納税スケジュールもきちんと管理しておくと安心です。判断に迷う場面があれば、早めに専門家に相談し、後悔しない売却を目指して行動しましょう。