不動産相続の税金はいくらから？基礎控除と主な費用を初心者向けに解説

不動産を相続したときの税金の全体像

不動産を相続すると、まず意識したいのが相続税・登録免許税・譲渡所得税といった税金の存在です。
相続の時点では、被相続人から受け継いだ財産全体に相続税がかかる可能性があります。
そのうえで、不動産の名義を変更する際には登録免許税が関係し、相続した不動産を将来売却すると譲渡所得税の検討も必要になります。
このように、相続の場面とその後の活用・売却の場面とで、関わる税金の種類が変わる点を押さえておくことが大切です。

一方で、不動産を取得したときにかかる不動産取得税は、原則として相続による取得には課税されない取り扱いになっています。
しかし、被相続人の生前に贈与を受けた場合や、遺言により相続人以外の人が遺贈で不動産を取得した場合には、不動産取得税の対象となる可能性があります。
相続か贈与か、あるいは誰がどのような形で取得したのかによって課税関係が変わるため、取得の経緯を整理して確認することが重要です。
名称の似た税金でも、適用される場面が異なるため、混同しないよう注意しましょう。

また、税金が実際には発生しない場合であっても、手続きを怠ることはできません。
不動産の相続登記については、相続開始から一定期間内に名義変更を行うことが義務付けられており、放置すると過料が科されるおそれがあります。
相続税についても、相続開始の日の翌日から数えて10か月以内が原則の申告期限とされており、この期間内に申告や納税の要否を判断する必要があります。
相続発生から登記、税金の確認、申告・納付までの流れを時系列で把握し、早めに準備を進めることが安心につながります。

相続税はいくらからかかる？不動産相続と基礎控除の考え方

相続税がかかるかどうかを判断する基本となるのが「基礎控除」です。
現在の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。
たとえば法定相続人が2人であれば、3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円が基礎控除額です。
この金額を超える遺産があるときに、相続税の申告や納税が必要になる可能性があります。

次に、不動産を含めた遺産総額の大まかな把握が大切です。
不動産については、固定資産税の納税通知書などに記載されている固定資産税評価額を目安とする方法がよく用いられます。
これに預貯金や有価証券、生命保険金の一部など、相続税の対象となる財産を合算して遺産総額の概算を出します。
そのうえで、算出した遺産総額と基礎控除額を比較し、相続税がかかるかどうかを判断していく流れになります。

ただし、遺産総額が基礎控除額を下回る場合でも、安心して何もしなくてよいとは限りません。
たとえば、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などを適用することで相続税がかからなくなる場合には、特例を受けるための相続税申告が必要になることがあります。
また、相続税が発生しないとしても、相続登記や名義変更など、別の手続きが求められる場面も少なくありません。
そのため、基礎控除の範囲内だと思われる場合でも、早めに遺産内容を整理し、必要な手続きの有無を確認しておくことが大切です。

不動産相続で実際にかかる主な税金と目安

まず、不動産の名義変更を行う際には、登録免許税が必要になります。
相続による所有権移転登記の税率は、固定資産税評価額に対して原則0.4％とされています。
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税は概算で8万円程度となります。
なお、実際の評価額や登記内容により金額は変動するため、登記申請前に固定資産税評価証明書で金額を確認しておくことが大切です。

次に、相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得税が関係してきます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、取得費が分からない場合には、原則として売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を用いる取扱いがあります。
そのうえで、所有期間が5年を超えるかどうかにより、長期・短期の区分と税率が変わります。
相続の場合は、被相続人が取得してからの期間を通算する点も重要です。

さらに、不動産を相続した後は、毎年発生する税金として固定資産税と都市計画税があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、多くの自治体では4期に分けて納付する仕組みとなっています。
都市計画税は、都市計画区域内の土地や建物に対して上乗せで課税され、税率は地方税法の上限1.4％の範囲内で各自治体が定めています。
これらの納税通知書は毎年送付されるため、相続後は名義変更とあわせて納付スケジュールを把握しておくことが重要です。

初めて不動産を相続した方が押さえるべき手続きと相談先

不動産を相続した場合、まず意識したいのが「期限」です。
相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から起算して10か月以内とされています。
また、相続登記についても、令和6年4月からは相続を知った日から3年以内の申請が義務化されています。
このように、それぞれの手続きに期限が設けられているため、相続が始まったら早めに全体の流れを確認しておくことが大切です。

次に、主な書類としては、固定資産税評価額を確認するための固定資産税評価証明書や、権利関係を確認するための登記事項証明書などが必要になります。
固定資産税評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村の税務担当窓口や郵送申請などで取得できます。
登記事項証明書は、管轄の法務局窓口のほか、オンライン申請によっても取得可能とされています。
これらの書類は、相続税の申告や相続登記のいずれでも基礎となる情報となるため、早めにそろえておくと手続きが進めやすくなります。

さらに、税金や手続きに不安がある場合は、税理士や司法書士などの専門家、そして不動産会社へ早めに相談することが重要です。
専門家に相談することで、相続税の申告が必要かどうかの確認や、相続登記の具体的な進め方、必要書類の洗い出しなどを効率的に行うことができます。
また、不動産会社に相談すると、不動産を保有し続けるか売却するかといった方針の検討や、その後の活用方法についても具体的な助言を受けやすくなります。
このように、早めの相談によって判断の選択肢が広がり、結果として税負担や手続きの負担を軽減できる可能性が高まります。

まとめ

不動産の相続税が「いくらから」かかるかは、基礎控除や不動産評価額などを正しく押さえることが大切です。
また、登録免許税や譲渡所得税、固定資産税など、相続後もさまざまな税金や手続きが関わります。
期限内に動くことで、余計な負担やトラブルを防ぐことができます。
不動産の評価や税金の目安、必要な手続きが不安な方は、当社へお気軽にご相談ください。
お客様の状況を丁寧に伺い、わかりやすくサポートいたします。

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